اسکان نیوز  - ستاره حجتی: مصوبات اخیر کمیسیون ماده 5 گلستان این ظن را به یقین تبدیل می کند که اگر مدیران شهرداری گرگان و استانداری به همین روال ادامه دهند، دیگر چیزی از طبیعت ناهارخوران و جنوب گرگان باقی نمی ماند.

بارگذاری و تراکم تحمیلی شهرداری گرگان به این منطقه، خدمات رسانی در حوزه های ایمنی، بهداشتی، خدماتی و رفاهی و حتی ابتدایی ترین حقوق شهروندی مانند دسترسی به آب را با مشکلات جدی مواجه خواهد کرد که دولت، برای رفع آن ناگزیر از صرف هزینه های گزاف مالی ومدیریتی و شهروندان ناچار به صرف هزینه های مالی، درمانی و حتی شاید خسارات جانی خواهند بود و این روندی است که آن را  «شهرفروشی» می نامند.
 
مصوبات کمیسیون علنی نمی شود

نخستین روزهای اردیبهشت 1397، کمیسیون ماده 5 در استانداری گلستان تشکیل شد تا برای موضوعات مورد درخواست  شهرداری گرگان تصمیم گیری کند. تصمیمات یا همان «مصوباتی» که طبق نامه شهریور 94 عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی به همه استان ها، باید با انتشار در صدا و سیما و کثیرالانتشارترین روزنامه استان، پس از تصویب به اطلاع عموم شهروندان برسد. به اعتبار همین نامه ابلاغی و نص صریح وزیر راه و شهرسازی به همه استانداران و روسای شورای برنامه ریزی و توسعه استان ها سراسر کشور تمام مصوبات کمیسیون ماده 5 بدون انتشار عمومی فاقد اعتبار است.

این در حالی است که هیچ یک از مصوبات کمیسیون ماده 5 در استان گلستان به صورت مذکور منتشر نشده است.  به نظر اداره کل راه و شهرسازی گلستان به عنوان دبیرخانه  عملکرد ضعیفی در این زمینه دارد.

«عبدالرضا دادبود» معاون عمرانی استانداری گلستان در دولت دهم که پس از 4 سال این بار به عنوان شهردار به گرگان برگشته است، درخواست ساخت مجتمع های بلند مرتبه را به کمیسیون ماده 5 فرستاده است.
 
«دادبود» در نخستین نشست خبری، اعلام کرد که ساخت و ساز در محدوده جنوبی (جاده ناهارخوران) گرگان، یکی از مهم ترین منابع درآمدی شهرداری است و در صورت مخالفت شهرداری هم کمیسیون ماده 5 به آن رای می دهد! بنابراین نباید این موضوع را به مسئله ای جدی تبدیل کرد.

داد بود در حالی این صحبت ها را در  حضور تعدادی از  خبرنگاران محلی گفت که پرونده های ارجاعی به کمیسیون ماده 5، از طریق شهرداری ارسال می شود و دستگاه دیگری مسئول آن نیست. 

همچنین غراوی معاون فعلی عمرانی استانداری گلستان و معاون شهرسازی وزیر راه و شهرسازی در دولت دهم در اولین جلسات کمیسیون ماده پنج بار گذاری انجام شده در جبهه های جنوبی شهردر طرح جامع را غیر منطقی اعلام کرده بود.

مثلث جدید، علیه شهرها

با استقرار دولت دوازدهم بعد از انتخابات 96، مناف هاشمی به عنوان استاندار گلستان به این استان آمد.  هاشمی در ابتدای ورودش و تا این  لحظه فقط معاونت عمرانی، دفتر شهری و دفتر فنی را تغییر داد. هاشمی که در زمان مدیریت محمد باقر قالیباف در شهرداری تهران، مسئولیت‌های معاونت برنامه‌ریزی و توسعه شهری، قائم مقام معاونت خدمات شهری و  مدیرکلی تشخیص و وصول درآمد را به عهده داشت، بلافاصله میرمحمد غراوی را به عنوان معاون هماهنگی امور عمرانی به استان دعوت کرد.

میرمحمد غراوی پیشتر با هاشمی به عنوان مدیر و مشاور همکاری داشته است. او در دولت های نهم و دهم هم به عنوان مدیر کل دفتر فنی استانداری تهران و معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی فعالیت کرده است.

در دوره حضور او در معاونت شهرسازی، وزارت خانه، بیشترین الحاق به بافت های شهری موافقت شده است. موضوعی که مرور آن در گلستان و در نخستین بررسی از پرونده های الحاق موجب شگفتی خودش شد.

در کنار حضور دو مدیر با نگرش شهرسازی 15 سال اخیر تهران در استان، «عبدالرضا دادبود» معاون عمرانی پیشین استاندار دولت دهم در گلستان، هم به عنوان شهردار از سوی شورای شهر به استان برگشت. دادبود طی سال های معاونت عمرانی اش و اداره کمیسیون ماده 5 به عنوان نایب رییس این کمیسیون، مصوباتی مانند اجرای شهرک مسکونی پتروشیمی در انتهای سروش جنگل و پشت پارک چنگلی النگ دره، با چندین مجتمع 25 طبقه را صادر کرده بود. مصوبه ای که پس از دادبود ابطال شد.

شروع ساخت هتل طبقاتی پارتیا، بازشدن محورهای جدید در ناهار خوران، افزایش تراکم و طبقات در این منطقه، گسترش شهر به شهر جنوب  در مرکز استان و گسترش محدوده شهرهای گلستان با الحاقات در کارنامه او حاضر است.

حالا «دادبود» به عنوان شهردار، هاشمی به عنوان استاندار و رییس کمیسیون ماده 5، و غراوی به عنوان معاون عمرانی، به نظر در استان برنامه های جامانده شهری، پیش از سال 92 را دوباره دنبال می کنند. حالا مصوبات کمیسیون ماده 5 زنگ هشدار شروع شهرسازی طبقاتی و پر تراکم در شهرهای گلستان به ویژه مرکز استان است. 
 
مصوبات حیرت آور

در بند 24_ 627 مصوبات کمیسیون ماده 5 استانداری گلستان به تاریخ 2 اردیبهشت 97، با افزایش تراکم ساختمانی تا میزان 360درصد در هشت طبقه روی پیلوت در خیابان عدالت 111، غرب رستوران سیدمسعود، در زمینی به مساحت تقریبی 1500 متر و در معبری 8 و 15 متری "بدون بررسی در کمیته فنی" موافقت شد.

 این کمیسیون در حالی با این ساخت موافقت کرده است که طرح جامع گرگان، ساخت طبقاتی در این ارتفاع و افزایش تراکم و طبقه را در شرایط ویژه و برای زمین های بالای 3 هزار مترمربع مجاز دانسته است. یک محاسبه ساده نشان می دهد که افزایش تراکم در خصوص این ملک ویژه، می تواند عددی بین 2 و نیم تا 3 میلیارد تومان به ارزش ملک اضافه کند.  یعنی یک امضا در ازای دریافت مبلغ کمی توسط شهرداری، بدون صرف هیچ هزینه دیگری، میلیاردها پول به سرمایه افرادی اضافه می کند که می توانند با روابط، ضوابط مطلوب خود را از کمیسیون مذکور اخذ نمایند. 

همچنین در بند 24_ 630 قید شده است: به منظور احیای بافت فرسوده و در راستای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری و در جهت تشویق متقاضیان واقع در محدوده بافت فرسوده، اعضای کمیسیون با اعطای تراکم تشویقی به صورت یک طبقه مازاد، موافقت کردند. افزایش تراکمی که در یک محاسبه ساده با وجود حدود 275 هکتار بافت فرسوده گرگان، جمعیتی بین 40 تا 50 هزار نفر بارگذاری اضافه به بافت فرسوده تحمیل می کند.

علاوه بر این که شورای عالی معماری و شهرسازی، تصمیمات اساسی در مورد ساخت و سازهای شهری را در حوزه صلاحیت استان و کمیسیون ماده5 نمی داند، طرح جامع گرگان نیز دست مدیران شهری را برای هر تغییری بازنگذاشته است. شورای عالی معماری و شهرسازی کمیسیون ماده 5 استان ها را ملزم می کند مواردی که دارای مغایرت اساسی با طرح جامع است را به این شورا ارجاع داده و پیش از تصمیم گیری از سوی این مرجع  عالی اجازه ابلاغ به دستگاه های مربوطه را ندارد.
مسئولان چه می گویند؟

صادقعلی مقدم، مدیر کل دفتر فنی استانداری گلستان می گوید که به دلیل مرخصی دراین جلسه حضور نداشته است.

او همچنین می گوید با چنین مصوباتی مخالف است اما به آن ورود نمی کند، موضوعی که با اصل حضور و مسئولیت او به عنوان بدنه فنی استانداری گلستان مغایرت کامل دارد.

پیشتردر دهه های گذشته روند بررسی موارد ارجاعی به کمیسیون ماده 5 در گلستان به این صورت بود که پرونده هایی که کمیته فنی کمیسیون ماده 5 پس از بررسی، آن را فاقد امکان اجرایی اعلام می کرد بنا بر اعلام نظر فنی و کارشناسی اصلا به کمیسیون وارد نمی شد و دبیرخانه آن را دارای شرایط بررسی اعلام نمی کرد.

اما سید محمد مرتضوی عضو شورای اسلامی شهر گرگان از این مصوبه دفاع می کند. در حالیکه وی به عنوان یکی از سازندگان و انبوه سازان شناخته می شود و با توجه به منافعی که در حوزه ساخت وساز دارد دلیل حضورش در کمیسیون ماده 5 مشخص نیست و طبعا حضورش دراین جلسات بدلیل تضاد منافع غیر قانونی است.

نکته جالب این است که با بررسی سوابق مرتضوی در انبوه سازی و شهرک سازی و تحلیل محتوای سخنان و بررسی جلسات وی در شورای شهر، او به عنوان یکی از ذی نفعان افزایش تراکم و طبقات شناخته می شود و بررسی روند فعالیت های اقتصادی وی و حضورش در کمیسیون ماده 5 به جای حضور رییس شورای شهر می تواند نکات تاریک زیادی را در این زنجیره روشن کند.

میرمحمد غراوی، معاون عمرانی استانداری گلستان نیز در مورد این مصوبات هیچ اظهار نظری نمی کند. او از زمان شروع فعالیتش در استان در این سمت، حتی یک نشست با خبرنگاران برگزار نکرده است.

طرح جامع گرگان و قانون چه می گویند؟

مشاور طرح جامع در طرح جمعیت شهر را برای افق سال 1400، 430 هزار نفر پیش بینی کرده است اما به استناد جداول و ظرفیت های تراکمی که طرح جامع معرفی می کند، ظرفیت جمعیت پذیری این طرح  بالغ بر هفتصد هزار نفر است .

 کارشناسان می گویند که رشد جمیعت تا افق 1400 به این عدد نخواهد رسید. اما اتفاقی که می تواند در سایه این اشتباه رخ دهد این خواهد بود که مناطق مستعد ساخت و ساز، ساخته شده و بیش از حد مجازخود متراکم شوند و این امر موجب توزیع نامتوازن جمعیت در شهر، فقر سرانه عمومی خصوصا در مقیاس محله وناحیه، مشکلات تاسیسات زیر بنایی و در نهایت ناکارآمدی هر چه بیشتر بافت شهر می شود.

کارشناسان شهری گرگان پیش از این نیز تاکید کرده اند که اشکالاتی بر طرح جامع وارد است که در تنظیم، تهیه و تصویب طرح تفضیلی شهر باید اصلاح شود . ایراداتی که به نظر خلاهایی برای فروش شهر باز گذاشته است.

فارغ از آنچه در طرح جامع رخ داده است و نامه ای که به امضای تعداد زیادی از معماران برای پیروز حناچی در زمان تصدی اش بر معاونت شهرسازی وزارت راه و شهرسازی  برای رفع نقایص این طرح ارسال شد، متاسفانه کمیسیون ماده 5 مصوباتی در مغایرت با طرح جامع فعلی دارد و بدون تصویب طرح تفضیلی شهر، بارگذاری های جدیدی به شهر تحمیل می کند و همچنان بر رویه تراکم فروشی اصرار دارد.

کمیسیون ماده 5 ماهیت وجودی خود را از شورای عالی معماری و شهرسازی و قانون تاسیس آن دارد. قوانین شورای عالی معماری و شهرسازی به این کمیسیون اختیار تغییر اساسی در طرح جامع را نمی دهد و وظیفه ذاتی این کمیسیون همانطور که در ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی معماری وشهرسازی قید شده بررسی و تصویب طرح های تفصیلی است و نه تغییر طرح جامع و فروش تراکم برای کسب درآمد ناپایدار در شهرداری.

در هر صورت رویه فعلی کمیسیون ماده پنج علاوه بر مغایر بودن با اصول اولیه شهرسازی دارای مغایرت های بسیاری با قوانین و دستورالعمل های جاری کشور است.

1-   مغایرت مصوبات اخیر کمیسیون ماده پنج  (خصوصا دو مصوبه مورد اشاره) با مصوبات شورایعالی معماری و شهرسازی:
-  دستور العمل اساس طرح جامع
-  ضوابط ومقررات افزایش تراکم وبلند مرتبه سازی
-  کلیات ضوابط ساختمان های شش طبقه وبیشتر
-  دستور العمل کنترل تراکم ساختمانی
-  ماده 5 قانون تاسیس شورایعالی معماری وشهر سازی

2- مغایرت با اساس طرح جامع:
   - طرح جامع گرگان نیز در بند 13 ضوابط و مقررات می گوید هرگونه تغییر ، بیش از 15 درصد در تراکم ساختمانی و سطح زمین مورد نیاز واحد ساختمانی مغایرت اساسی با طرح  جامع است.
 - به استناد بند 3_ 6 ضوابط ومقررات اجرایی طرح جامع لازم است طرح ویژه ای برای ساخت و سازهای بلند مرتبه تدوین گردد. کلیات این طرح و پیشنهادات آن، جز اساس طرح جامع است وبا توجه به مقررات ملی ساختمان ارتفاع بالای 23 متر( معمولا بالای شش طبقه) در دسته ساختمان های بلند قرار می گیرد. 
- در مورد ساخت با الگوی وسط ساخت هم طرح جامع تا 40 درصد افزایش تراکم تشویقی را مجاز دانسته است. اما این طرح در این بخش اضافه طبقات را مجاز اعلام نکرده است. سال 94 نیز به استناد این موضوع و استعلام شهرداری از مشاور طرح (مرجع قانونی تفسیر طرح جامع شورای عالی شهر سازی ومعماری است)، مجوزهایی برای ساخت ساختمانهای هشت طبقه در شهر با معبر کم عرض وقطعات کوچک صادر شد که همان زمان از سوی اداره کل راه و شهرسازی و معاونت عمرانی استانداری، به عنوان تخلف به شهرداری ابلاغ شداما متاسفانه هیچ پیگیری صورت نگرفت وشهرداری همچنان این تخلف خود را ادامه میدهد.

3- مقررات ملی ساختمان:
-   در مبحث چهارم مقررات ملی جهت استقرار بنا در مجاورت جنگل 30 متر حریم اعلام شده که در مصوبه شماره 24-627 رعایت نگردیده

شهرسازی یا حراج گرگان؟

مدیران شهرداری گرگان، اداره کل راه وشهرسازی و همچنین مسئولان عمرانی استانداری گلستان در مقام پاسخگویی به مردم باید تکلیف یک حوزه را روشن کنند: آنچه این روزها در شهر گرگان و البته بر اساس شواهد در گنبدکاووس نیز درجریان است آیا چیزی به جز شهرفروشی نیست؟

آیا نفی حقوق عموم شهروندان جهت بهره مندی عده ای قلیل با موازین و قوانین کشور سازگاری دارد؟ آیا می توان گفت که این روزها پای مصوبات کمیسیون ماده 5 امضاهای طلایی می شود که شهر را به ارزان ترین قیمت حراج می کند؟

این گشاده دستی از جیب شهروندان و حقوق مسلم آن ها نیست؟ آنچه ارزان می فروشند، زندگی در گرگان است یا فقط یک امضا؟